전세자금대출 DSR 도입 영향 어떤 것들이 있는가

전세자금대출 DRS 도입 영향 어떤 것들이 있는가 살펴보겠습니다. 그동안 주택담보대출은 DSR이 적용되었지만 전세자금대출은 없었는데요. 2021년도에도 전세자금대출 DRS을 도입하려고 했지만 서민들의 반대에 무산되었습니다. 하지만 최근 가계대출이

OECD 국가 중 가장 높고, 국내총생산(GDP) 대비 가계부채비율이 104.5%로 100% 넘는 심각한 상황이다 보니 정부에 전세자금대출에도 DSR 도입을 고려중입니다. 

 

이 글에서는 전세자금 대출 DSR에 대한 모든 것을 알려드리겠습니다. DSR 규제의 개념과 내용, 전세자금 대출 DSR 계산 방법, DSR 규제가 전세 시장에 미치는 장딘점에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

전세자금대출 DSR 이해부터

DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로, 연 소득 대비 연간 대출을 말하는 것으로 총부채상환비율을 말합니다. 즉, DSR 규제는 소득 대비 대출 가능한 금액을 제한하는 규제입니다. 전세자금대출 DSR이란 은 은행이나 금융기관에서 전세 보증금을 대출할 때 소득대비 대출 가능한 금액을 제한하는 규제입니다.

 

 

 

전세자금대출 DSR 계산 방법

현재 전세자금대출은 DSR 규제가 적용되지 않아 주택담보 대출보다 대출한도가 높았지만  만약에 전세자금대출 DSR이 적용된다면 자신의 총 연간 소득에서 빚을 갚는데 필요한 원리금의 비율 총 연간 소득의 40% (비은행권 50%)가 넘지 않도록 제한을 두는 것을 말합니다. 예를 들어 연 소득이 1억이라고 가정하면 대출과 이자를 합한 금액의 상한액이 연간 4천만 원을 넘어서지 못하게 되는 제도입니다. 

전세자금 대출 DSR은 다음 공식으로&n계산됩니다.

DSR = (연간 대출 원리금 상환액 + 연간 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득

 

• 연간 대출 원리금 상환액: 전세자금 대출의 경우, 대출금액 / 대출기간
• 연간 기타 대출 원리금 상환액: 주택담보대출, 학자금 대출, 신용대출 등 다른 대출의 연간 원리금 상환액
• 연 소득: 근로소득, 사업소득, 임대소득 등 모든 소득을 합산한 금액

 

DSR이 중요한 이유

 

만약에 전세자금대출에 DSR이 적용되어 대출을 받는다면 DSR은 은행 대출시 중요한 지표가 됩니다. 따라서 DSR관리를 해줘야 합니다. 

은행에서는 DSR이 높으면 부채상환능력이 낮다고 생각되어 대출한도가 낮아지거나 거절될 수 있습니다. 일반적으로 은행에서는 DSR을 40% 이하로 유지하는 것을 권장하고 그 이상인 경우에는 신용등급에 영향을 줘서 대출이 거절될 수 있습니다. 

DSR 지표를 낮추는 방법은 연소득을 증가시키는 방법이 있습니다. DSR 계산 시 연소득에는 근로소득, 사업소득, 재산소득등을 모두 합한 금액이며 주식배당, 임대소득, 아르바이트 등 모든 소득을 포함하기 때문에 이 금액을 어떻게든 늘려 주는 게 중요합니다. 만약 연소득을 당장 증가시키는데 어려움이 있다면 일부 대출을 정리해서 원리금 상환액을 낮춰줄 수 있는 방법도 있습니다. 

 

 

도입 대상

• 처음 시행 단계에는 무주택자는 제외 (추후 확대될 수 있음)
• 1 주택자 부터 도입예상 (현재 2 주택자는 전세대출이 아예 안됨)

  

 

전세자금대출 DSR 영향

 

• 임차인

주거불안 가속화

매매를 하기 위한 주택담보대출 DSR과 달리 전세자금 DSR은 주거 불안을 가속화할 수 있습니다. 전세자금대출은 정부가

서민들의 주거 안정을 위해 마련된 제도입니다. 시장에 당장 주택공급을 늘릴 수가 없어 전셋값이 급등할 때마다 마련되었던 정책입니다. 전셋값이 오를 때마다 금리를 낮춰서 전세대출을 확대해 주면서 전세 보증금을 올려 줄 수 있었던 것입니다. 

 

자기 부담금 비율이 커짐

DSR 규제를 받아서 대출 금액이 줄어들면 그동안 빌렸던 전세자금대출을 상환해야 하며 나머지 금액은 본인이 마련해야 합니다. 아니면 전세금에 맞는 좀 더 수도권이나 외곽지역에 전셋집을 마련해야 합니다. 

 

전세에서 월세로

부족한 보증금을 채울 수 없으면 일부 나머지 금액은 월세로 충당할 것입니다. 

 

 

• 임대인 

보증금 반환 문제

만약 임차인이 DSR 규제로 전세자금대출에 제한이 생긴다면 일부 보증금을 돌려 줘야 하거나 월세로 변경해야 합니다. 

보증금 일부를 돌려줘야 하는 경우 임대인이 마련된 돈이 없다면 갈등을 유발할 수 있습니다. 최근 역전세의 경우 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 못해 둘 다 고통받은 뉴스가 많이 나왔습니다. 

 

계약갱신청구권

임대인은 그러면 차라리 임차인을 내보내고 새롭게 구하고 싶지만 계약갱신청구권으로 마음대로 임대인을 내보낼 수가 없습니다. 

 

 

시행 시기는 언제쯤? 

현재까지는 전세자금대출 규제가 없지만 빠르면 올해 하반기부터 점진적으로 시행할 것으로 보입니다. 정부가 이제 가계대출을 더 이상 손 놓고 볼 수 없다고 판단한 연장선에서 나온 정책인데요. 전세자금대출이 무자본 갭투자로 이용되면서 가계대출이 급증하고 전세가격과 집값을 올리는 원인 중에 하나로 지적되고 있습니다. 또한 신축빌라 전세사기와 역전세로 이어져 이를 정부에서 막고자 하는 부분으로 DSR 제도를 도입할 것으로 보입니다.

 

비슷한 맥락에서 기존에 주담보 대출에도 스트레스 DSR 정책이 오는 2월 26일부터 시행됩니다. 처음에는 은행권 주담대 대출만 하다가 6월부터는 은행권 신용대출, 제 2 금융권 주담대 그리고 마지막으로 올해 안에 전 금융권에 추가할 계획입니다. 하지만 전세자금대출은 서민들의 주거 안정과 관련된 부분도 상당히 크기 때문에 에 매우 조심스럽게 시행해야 합니다.